【業主貸款VS按揭分別】5大必讀指南｜幫你全面比較：申請條件+用途+抵押要求
好多港人搞唔清業主貸款同按揭，以為係一樣嘢，結果申請時先發現唔啱！其實兩者差天共地，搞錯隨時影響資金安排。呢篇文就同你拆解清楚，等你揀啱最適合自己嘅貸款！
為何必須分清業主貸款與按揭？
在香港貸款市場，業主貸款與按揭貸款存在明顯區分。業主貸款主要服務於房產持有人的靈活資金需求，如生意周轉、消費支出等；按揭貸款則專為購置房產設計，資金直接用於支付房款。若將按揭貸款挪作他用，或不具備業主身份卻申請業主貸款，都會因違反產品規則導致申請失敗或違約風險。清晰辨別兩者差異，是港人做出合理融資決策、規避潛在法律與信用風險的關鍵。
基礎認識：什麼是「按揭」(Mortgage)？
按揭是購房者向金融機構申請的、用於購買物業的貸款。購房者以所購物業作為抵押，按約定分期償還本金和利息。在還清貸款前，物業產權暫由貸款機構持有，還清後產權歸購房者所有。
在香港市場，按揭產品主要分為兩大利率類型：
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P按（最優惠利率按揭）：以銀行「最優惠利率」為基準計算，利率走勢相對穩定，受銀行整體利率政策影響較大。
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H按（銀行同業拆息按揭）：以香港銀行同業拆息為基準，利率走勢緊貼市場資金供求，通常設有「封頂位」保障息口上限，在市場資金充裕時往往較為低息。
數據來源於香港金融管理局
2025年第二季度香港負資產住宅按揭貸款情況總結
根據香港金融管理局（金管局）於2025年7月31日公布的最新調查結果，2025年第二季度香港負資產住宅按揭貸款情況呈現整體改善、持續向好的趨勢。
主要數據結果如下：
宗數持續回落：負資產住宅按揭貸款宗數由第一季末的40,741宗，減少至第二季末的37,806宗，環比減少約2,935宗。這顯示負資產案例的數量在連續下降。
涉及金額顯著減少：這些負資產貸款所涉及的金額總額從第一季末的2,059億港元，下降至第二季末的1,902億港元，環比減少157億港元。這表明整體的風險敞口正在縮小。
無抵押部分金額下降：貸款中風險較高的「無抵押部分」金額也由第一季末的164億港元，減少至第二季末的143億港元。這反映出隨著市場狀況的穩定，資不抵債的嚴重程度有所緩解。
拖欠比率維持低位：儘管拖欠三個月以上的負資產貸款比率從第一季的0.17% 微升至第二季的0.21%，但該比率仍然維持在極低的水平，顯示絕大部分業主即使處於負資產狀況，其還款能力依然穩定，銀行體系的信貸風險可控。
總體趨勢分析：
綜合以上數據，2025年第二季度的負資產狀況延續了上一季度的改善勢頭。宗數、涉及金額及無抵押金額全面下降，主要歸因於本地住宅物業市場氣氛趨向穩定，甚至可能出現溫和復甦，令物業價格回穩，從而減少了資不抵債的案例數目及其嚴重性。雖然拖欠率略有上升，但仍遠低於危險水平，反映出整體按揭貸款資產的質素依然良好。
了解了按揭貸款的基礎知識及當前負資產住宅按揭貸款的情況後，接下來我們將從多個核心方面，深入對比業主貸款與按揭貸款的差異，幫助你更好地區分兩者。
深度對比：業主貸款 VS 按揭的六大核心差異
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對比項目 |
按揭貸款 |
業主貸款 |
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申請條件與門檻 |
條件嚴格，需提供多種資料，對收入穩定性、負債比率要求高，需支付不少於 30% 的首期款 |
條件相對寬鬆，申請人必須是物業業主，需提供物業證明，對收入要求和審核流程更靈活 |
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核心目的與資金用途 |
協助購房者購買物業，資金專用於支付購房款 |
為已擁有物業的業主提供流動資金，可用於生意周轉、家居裝修等多種合法用途 |
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抵押要求與貸款額度 |
以所購物業作為唯一抵押品，額度通常不超過物業估值的 70% |
參考物業價值，不一定嚴格抵押，額度根據物業估值、業主收入等綜合確定，更靈活 |
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貸款年期與還款方式 |
年期長，可達 20-30 年，主要為分期償還，前期利息占比大 |
年期相對較短，一般 1-10 年，還款方式靈活，有多種選擇 |
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利率與成本 |
利率相對較低，涉及律師費、評估費、印花稅等多種費用 |
利率通常高於按揭，費用包括手續費等，整體費用結構相對簡單 |
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貸款提供者主要是 |
銀行及持牌金融機構 |
財務公司及持牌放債人 |
我該如何選擇？
若你是首次購房或計劃購買物業，需要大額資金且還款周期長，那麼按揭是合適的選擇。
若你已是業主，有臨時性的資金需求，如生意周轉、裝修等，且希望資金用途靈活、申請流程簡便，則業主貸款更符合你的需求。
業主貸款和按揭在申請條件、用途限制、抵押要求等方面存在明顯差異，分清兩者才能選對貸款。
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