按揭被拒解密：避開8大致命陷阱
根據金管局2024年的全年數據顯示，按揭申請拒批率創7年新高，每7宗申請就有1宗被拒。表面看似簡單的「收入夠、首期足」，實則暗藏銀行精密審查機制。本文揭開2025年審批黑箱，直擊香港業主最常踩中的8大地雷。
陷阱1：壓力測試「表面過關，實際破功」
香港按揭壓力測試要求「現利率+3%」下供款不逾月入60%，但多數人忽略隱形殺機：
⚠️ 佣金/花紅計算打折：銀行通常只計過去兩年平均值的50%-70%
⚠️ 債務合併計算：信用卡最低還款額×36倍計入每月支出
✅ 破解法：用「加擔保人」或「攤長還款期」增加緩衝空間
陷阱2：收入證明「看似齊全，實則漏洞」
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自僱人士：需提供2年審計報告，若申報盈利低於按揭月供12倍即高危
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現金出糧族：即使有強積金記錄，銀行仍可能要求6個月存款流水證明
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斜槓族：兼職收入需連續6個月入帳且與正職行業相關才計入
✅ 破解法：提前3個月將現金收入轉為銀行轉帳，建立可追溯記錄
陷阱3：物業類型「踩中銀行黑名單」
香港銀行對特殊物業的按揭成數暗藏玄機：
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物業類型 |
最高按揭成數 |
利率加幅 |
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村屋（無契） |
50% |
+0.5% |
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唐樓（無電梯） |
60% |
+0.25% |
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劏房（合法改裝） |
拒批 |
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✅ 破解法：簽臨約前先做「預先批核」，確認物業可承造按揭
陷阱4：信貸報告「隱形扣分項」
環聯（TU）評分低於650分即亮黃燈，但這些細節最易被忽略：
🔴 信用卡只還min pay：即使準時還款，信貸使用度超50%即扣分
🔴 短期多查信貸：3個月內申請超過2次信用卡，評分降級
🔴 擔保他人貸款：被擔保人逾期會連坐影響你的評分
✅ 破解法：申請按揭前3個月凍結所有信貸查詢，維持TU分數＞700
陷阱5：首期來源「說不清道不明」
銀行嚴查「反洗錢條例」，這些資金來源直接觸發拒批：
⛔ 首期款項90天內突然存入大額現金
⛔ 跨境匯款來自高風險地區（如加密貨幣交易所）
⛔ 親友借款無正式借據及還款記錄
✅ 破解法：提前6個月將首期存入同一戶口，保留所有資金流向證明
陷阱6：樓齡與還款期「致命交叉點」
銀行按「75減樓齡」或「55減人齡」計算最長還款期，舉例：
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50年舊樓＋40歲申請人：還款期＝75-50＝25年
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若想借30年，需樓齡＜45年且人齡＜25歲
✅ 破解法：挑選樓齡25年內物業，或選擇提供「人齡80」的中小銀行
陷阱7：職業風險「隱形紅旗」
這些職業按揭利率可能加0.25%-0.5%：
🔺 航空機組人員（疫情後列為高風險）
🔺 娛樂從業員（收入波動性高）
🔺 加密貨幣相關行業（監管風險）
✅ 破解法：提供2年以上的穩定受僱證明，或增加資產抵押
陷阱8：發展商二按「甜蜜毒藥」
新建案「二按免壓力測試」吸引買家，但暗藏三大危機：
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首3年低息期後利率跳升（可達P+2%）
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觸發「call loan條款」可能被迫提前還款
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影響將來轉按套現能力
✅ 破解法：堅持「一按優先」原則，若用二按需確保5年內能轉按
被拒後重生攻略：3步逆轉困局
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即時止血：向環聯申請免費信貸報告，6個月內改善評分
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另闢蹊徑：考慮財務公司過渡貸款（利率約3%-5%），12個月後轉回銀行
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重組資產：出售非核心資產（如股票、車位）降低貸款額需求
預防性戰略：按揭預批的4大優勢
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鎖定利率長達90天，對抗加息周期
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預先評估可負擔樓價，避免撻訂風險
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提升業主議價能力（現金買家身份）
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發現隱藏問題可提前修正
在香港買樓從來不是比誰錢多，而是比誰更懂規則。與其事後補救，不如事前用銀行思維武裝自己。每間銀行審批尺度差異可達20%，被拒一次不等於絕路。我們的財務公司/貸款公司將為您提供私人貸款/小額貸款，助你按揭無憂。掌握以上這些潛規則，你將發現——拒批通知書，其實是進階理財的入場券。
