按揭指南：買樓置業必睇
在香港，高企的樓價讓「上車」變得愈加困難，而按揭（Mortgage）則成為了許多人實現置業夢的重要途徑。無論你是第一次買樓還是考慮換樓，了解按揭的運作模式、優勢以及注意事項，將能幫助你更精明地規劃財務，減少未來的財務壓力。本文將以簡單易懂的方式，帶你拆解按揭的每個細節，讓你在置業路上更有信心。
1. 按揭是什麼？
按揭是一種以物業作為抵押的貸款方式，買家向銀行或財務機構借錢支付樓價，再分期還款。簡單來說，就是「借錢買樓，慢慢還」。
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按揭成數：香港按揭成數通常為樓價的50%至90%，視乎物業價值與買家收入。
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還款期：最長可達30年，每月還款包括本金與利息。
2. 按揭的優勢與好處
（1）槓桿效應，放大購買力
按揭讓你可以用較少首期（如樓價的10%）購買物業，利用槓桿原理「以小控大」。例如，1,000萬的物業，只需100萬首期即可上車。
（2）低息環境，減輕負擔
香港按揭利率長期處於低水平，現時普遍為H按（HIBOR）或P按（Prime Rate），實際利率約2.5%至3.5%，遠低於其他貸款產品。
（3）稅務優惠，慳錢有計
供樓利息可扣稅，每年上限為10萬元，長遠可減輕稅務負擔。
（4）資產增值，對抗通脹
物業具備升值潛力，按揭讓你能及早鎖定樓價，享受資產增值的好處。
3. 按揭種類：哪種適合你？
（1）H按 vs P按
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H按：以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基準，利率波動較大，適合能承受風險的買家。
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P按：以最優惠利率（Prime Rate）計算，利率較穩定，適合保守型買家。
（2）定息按揭
利率固定，通常為首1至3年，適合預算有限的買家，避免利率波動風險。
（3）按揭保險
若按揭成數超過80%，需購買按揭保險，保費可一次過支付或加入貸款額分期攤還。
4. 按揭申請流程
（1）預先批核
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確定預算，向銀行申請「預先批核」，了解可借金額與利率。
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準備文件：身份證、收入證明、稅單、銀行月結單等。
（2）簽署臨時買賣合約
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支付樓價的3%至5%作為訂金。
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簽署合約後14日內完成正式買賣合約。
（3）正式申請按揭
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提交正式申請，銀行會評估物業價值與買家還款能力。
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審批時間通常為2至4週。
（4）提取貸款與交樓
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銀行批出貸款後，買家支付餘下首期，完成交易。
5. 按揭注意事項
（1）壓力測試
銀行會以現行利率加3%進行壓力測試，確保買家有能力應付加息環境。例如，月入5萬元的買家，每月供款不可超過2.5萬元。
（2）額外費用
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律師費：約1萬至2萬元
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印花稅：按樓價計算，首置客可享較低稅率
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經紀佣金：通常為樓價的1%
（3）提前還款罰息
部分銀行設有罰息期（通常為2至3年），提前還款需支付手續費。
6. 按揭以外的選擇：網貸與財務公司
若未能通過銀行按揭審批，可考慮財務公司或網貸平台，但需注意：
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利率較高：年利率可達10%以上
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還款期較短：通常為5至10年
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風險較大：需謹慎評估還款能力
7. 按揭小貼士
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提高首期：降低按揭成數，可減少利息支出與按揭保險費用。
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增加收入：兼職或投資被動收入，提升還款能力。
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善用轉按：當市場利率下降時，可轉按至更低息的銀行，節省利息。
按揭讓置業夢變得更易實現，但需謹慎規劃，避免過度借貸。建議買家根據自身財務狀況，選擇合適的按揭計劃，並定期檢視還款能力與市場變化。透過精明理財，你也能一步步邁向「有樓一族」的目標！
